Việc Đà Nẵng đang gấp rút xây dựng dự thảo Bảng giá đất mới với mức tăng có thể lên tới hơn 80% tại một số khu vực, áp dụng từ ngày 1/1/2026, là một động thái chiến lược nhằm tiệm cận giá trị thị trường thực tế. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế và bất động sản cảnh báo rằng, nếu thiếu lộ trình điều chỉnh thận trọng và các cơ chế hỗ trợ linh hoạt, quyết định này có thể tạo ra áp lực tài chính đáng kể và gây khó khăn trong việc thích ứng cho cả doanh nghiệp và người dân. Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích tác động của sự điều chỉnh giá đất lên chi phí đầu vào của các dự án và sức chịu đựng của thị trường Đà Nẵng.
Áp lực Tài chính Đột biến Lên Bất động sản
Mức Tăng Trưởng Giá Đất Phân hóa Mạnh mẽ
Dự thảo Bảng giá đất lần này của Đà Nẵng cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong mức tăng:
Vùng ven và nông thôn: Các xã như Bà Nà (tăng bình quân 82,29%), Hòa Vang (81,74%) và Hòa Tiến (79,95%) ghi nhận mức tăng cao nhất.
Khu vực phát triển đô thị: Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn, Hải Vân tăng khoảng 28–29%.
Khu vực trung tâm: Hải Châu tăng thấp nhất, khoảng 5%.
Sự gia tăng đột biến ở vùng ven (trên 80%) đặc biệt đáng lưu ý, bởi đây là khu vực tập trung nhiều dự án khu đô thị mới và hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
Chi phí Đầu vào Tăng Cao – Thách thức Thanh khoản
Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, việc tăng giá đất sẽ trực tiếp làm tăng nghĩa vụ tài chính và chi phí đầu vào của các doanh nghiệp.
“Việc tăng giá đất sẽ làm chi phí đầu vào và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp tăng, ảnh hưởng đến thanh khoản và tiến độ các dự án có thu hồi đất.”
Đặc biệt, các dự án đang trong quá trình hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ phải rà soát và tính toán lại chi phí, có nguy cơ đẩy giá thành sản phẩm cuối cùng lên cao, gây áp lực lên khả năng hấp thụ của thị trường.
Cơ chế Điều chỉnh và Tính Minh bạch Thị trường
Sự Cần thiết Tiệm cận Giá Thị trường Thực tế
Các chuyên gia như ông Trần Trọng Vũ (SPE.R) đều khẳng định việc điều chỉnh giá đất tiệm cận giá thực tế là xu hướng tất yếu và phù hợp với chủ trương mới. Trước đây, bảng giá đất Đà Nẵng chỉ bằng 40 – 50% giá thực tế.
Lợi ích: Việc tăng giá giúp giảm mạnh hiện tượng mua gom đất nông nghiệp để hưởng chênh lệch khi chuyển đổi mục đích, từ đó ổn định quỹ đất và tăng cường tính minh bạch, công bằng cho thị trường.
Vai trò Mới của Bảng Giá Đất Theo Luật Đất Đai 2024
Ông Trần Văn Bình (VARS) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc ban hành kịp thời bảng giá đất mới. Theo tinh thần Luật Đất đai 2024, bảng giá đất không còn là “khung tham khảo” mà có vai trò trực tiếp trong việc xác định nghĩa vụ tài chính.
Tín hiệu tích cực: Việc Đà Nẵng sẵn sàng cập nhật giá liên tục (hai lần điều chỉnh trong năm 2025) cho thấy thành phố không còn theo tư duy “giữ ổn định giá nhiều năm”, thể hiện sự thích ứng linh hoạt với thị trường.
Thách thức Thích ứng và Khuyến nghị Chính sách
Gánh nặng Lớn Cho Người Dân Vùng Ven
Tác động trực tiếp nhất là lên nhóm người dân đang sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhóm thu nhập trung bình và thấp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Chi phí tăng cao có thể khiến giấc mơ an cư của họ trở nên xa vời hơn.
Yêu cầu Lộ trình Thận trọng và Chính sách Hỗ trợ
Để tránh “sốc giá” và xáo trộn tâm lý, các chuyên gia đề xuất Đà Nẵng cần áp dụng lộ trình điều chỉnh hợp lý và chính sách hỗ trợ linh hoạt:
Hỗ trợ Phúc lợi: Xem xét cơ chế cho phép chuyển đổi một lần với mức ưu đãi đối với các hộ gia đình chưa có đất ở, nhằm giảm gánh nặng tài chính.
Xem xét Hệ số Thu tiền: Song song với việc tăng giá đất, thành phố nên xem xét lại hệ số và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất cho phù hợp với bối cảnh kinh tế khó khăn hiện tại của nhiều doanh nghiệp.
Tóm lại, việc tăng giá đất là bước đi cần thiết hướng tới minh bạch thị trường và tăng nguồn thu ngân sách, nhưng nó đòi hỏi Đà Nẵng phải có chiến lược chuyển đổi thận trọng và chính sách hỗ trợ kịp thời để đảm bảo sức chịu đựng của doanh nghiệp và an sinh xã hội của người dân.
Theo: vietnamfinance
Bài viết liên quan
30-10-2026
Phân tích vị trí chiến lược dự án Hội An Green Village
Trong phân khúc bất động sản đô thị sinh thái kết hợp du lịch dịch vụ tại miền Trung, vị trí địa lý luôn đóng vai trò quyết định đến tính thanh khoản và khả năng tăng giá lâu dài của sản phẩm. Dự án Hội An Green Village (tên pháp lý: Khu dân cư […]
21-10-2026
Hội An Green Village
Khu dân cư Cầu Hưng – Lai Nghi (tên thương mại: Hội An Green Village) là tổ hợp nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng và đất nền đắt giá nằm tại khu vực chợ Lai Nghi, phường Điện Nam Đông, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam do Công ty Cổ phần Đầu tư Nông […]
19-10-2026
Alora Nha Trang: Tiêu chuẩn bàn giao đẳng cấp 5 sao
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận bước dịch chuyển rõ nét khi mô hình sản phẩm đóng gói hoàn chỉnh ngày càng chiếm ưu thế. Tòa tháp căn hộ Alora Nha Trang thuộc đại đô thị du lịch Libera Nha Trang quy mô 44 ha thu hút dòng vốn đầu tư nhờ […]
The An Heritage: Không gian an cư xanh bên thiên nhiên
Trong sự phát triển của kiến trúc đô thị hiện đại, một chốn an cư lý tưởng không chỉ dừng lại ở quy mô xây dựng hay những mảng tường bê tông kiên cố. Giá trị thực sự của không gian sống nằm ở chiều sâu bản sắc văn hóa và sự kết nối hài […]
07-10-2026
The An Heritage: Sưc hút dòng sản phẩm thương mại nghỉ dưỡng
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực ven biển miền Trung đang chứng kiến sự chuyển dịch rõ nét của dòng tiền đầu tư hướng về các sản phẩm có khả năng khai thác thực tế. Nằm trên trục đường ven biển kết nối giao thương sầm uất, dự án The An […]
30-09-2026
Shophouse dự án Hoian d’Or Quảng Nam
Nằm tại khu vực cửa ngõ quần thể nghỉ dưỡng sinh thái đảo Cồn Bắp, dòng sản phẩm shophouse dự án Hoian d’Or Quảng Nam đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư trên thị trường bất động sản miền Trung. Quy hoạch tập trung quanh trục phố đi bộ dài 1,5 […]
